En dehors des zones agricoles ou des biens classés, les rénovations sont généralement peu encadrées, tant qu’elles ne modifient pas l’aspect extérieur, comme l’ajout d’une véranda, qui nécessite alors un permis de construire. En copropriété, il reste essentiel de prévenir les autres membres de la PPE avant d’entreprendre des travaux. Dans les appartements, certaines structures sont intouchables : abattre une cloison peut sembler anodin, mais si elle est porteuse, comme ce fut le cas d’un client, cela peut mettre en péril la stabilité de l’immeuble et nécessiter une remise en état.

Évaluer le prix d’une rénovation est complexe et dépend de la surface, de l’ancienneté de la structure et du niveau de finition souhaité. Par exemple, une nouvelle cuisine coûte entre 15’000 et 50’000 francs, la peinture intérieure d’une villa entre 8’000 et 10’000 francs, la rénovation d’une salle de bain entre 20’000 et 25’000 francs, et le remplacement de fenêtres entre 30’000 et 50’000 francs. Il est conseillé de prévoir une réserve de 10 % pour les imprévus.

Pour un devis, contactez les artisans selon l’ampleur des travaux. Pour des rénovations simples, des calculateurs en ligne peuvent donner des estimations. Pour des projets plus complexes, il est préférable de faire appel à un architecte ou à un conseiller indépendant. Passer par des professionnels est recommandé plutôt que de tenter les travaux soi-même.

Le propriétaire peut demander un prêt à sa banque pour des rénovations, avec un apport personnel d’environ 20 %. Il est aussi possible d’utiliser son 2e pilier si cela augmente la valeur de la propriété.

Cependant, beaucoup préfèrent utiliser leurs économies et éviter de s’endetter. Si les travaux améliorent l’efficacité énergétique, des subventions fédérales sont disponibles. Pour plus d’informations, contactez un expert d’AZ Real Estate.

Contact

En date du 24 août 2016, le Conseil d’Etat du canton de Vaud a décidé de mettre en application la nouvelle loi sur le Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB).

Il est donc désormais obligatoire de fournir un certificat CECB pour tout transfert immobilier effectué à partir du 1er janvier 2017. Notez également que le durée du certificat est de 10 ans. L’entier du marché immobilier en vente au sein du canton a mis en œuvre ce nouveau règlement avec les experts CECB. Les prises de contact peuvent se faire via le lien du site officiel dédié au CECB : www.cecb.ch

Définition du CECB

Le CECB est un certificat énergétique facilement compréhensible par les propriétaires. Son objectif est de démontrer l’efficacité de l’étiquette énergétique d’un bâtiment dont la consommation est calculée par un expert reconnu dans des conditions standard d’utilisation de chauffage, d’eau chaude sanitaire, d’éclairage et d’autres consommateurs électriques.
Le CECB permet aussi de classer un bâtiment d’habitations (maisons individuelles et habitat collectif) selon sa qualité énergétique en lui donnant une note allant de A à G.

Le CECB est un outil essentiel pour les politiques énergétiques cantonales et permet à l’expert d’identifier les faiblesses d’un bâtiment. Cela aide le propriétaire à éviter des travaux inutiles, à évaluer le potentiel d’amélioration énergétique et à planifier des mesures de modernisation. De plus, le CECB facilite la prise de décision budgétaire en priorisant les actions à entreprendre.

Amiante, que faire ?
C’est un risque souvent ignoré, mais qui peut augmenter considérablement les coûts immobiliers. L’amiante, connue pour ses effets cancérigènes, se trouve dans de nombreux bâtiments construits avant le 1er janvier 1991, date de son interdiction. Son identification et son élimination sont désormais indispensables avant toute rénovation ou démolition. AZ Real Estate vous explique comment agir.

Lors de la contraction d’un prêt, les banques exigent souvent un amortissement d’environ un tiers de la valeur du bien sur 15 ans. Vous pouvez choisir d’augmenter ce montant selon vos revenus. En remboursant rapidement votre dette hypothécaire, vous réduisez également les intérêts à payer.

Les banques estiment que l’amortissement représente environ 1% du montant emprunté, ce qui peut alléger votre charge d’intérêts à long terme.

Les frais d’entretien et les charges annexes s’élèvent généralement à environ 1% de la valeur de votre bien immobilier. Avant d’acheter, consultez nos courtiers pour obtenir le règlement et les comptes de la PPE, surtout si vous envisagez d’acheter un appartement. Ils vous fourniront les charges annuelles effectives liées à votre bien.

Exemple :

Charges PPE annuelles : 900’000 * 1% = 9’000.- (soit 750.- par mois)

Votre charge financière effective est la suivante :
Intérêt hypothécaire + Amortissement + Charges PPE

Exemple :
Intérêt hypothécaire (10’800) + Amortissement (8’400) + Charges PPE (9’000) = 28’200.- ou 2’350.- par mois.

Détermination du revenu

Lorsque vous vous présentez à votre banque ou à une institution de prévoyance, l’élément clé pour votre créancier est d’évaluer votre capacité à gérer vos charges financières pendant toute la durée du prêt.

Il ne suffit pas d’apporter au moins 20%; les charges financières (intérêt théorique + amortissement + charges PPE) ne doivent pas dépasser 33% de votre revenu brut, selon la « règle du tiers » appliquée par la plupart des banques. D’autres facteurs, comme la fluctuation des taux d’intérêt ou la stabilité de votre carrière, peuvent également influencer cette évaluation. Chez AZ Real Estate, nous veillons à ce que vous présentiez un dossier solide pour votre prêt hypothécaire.

Exemple de calcul de charge financière théorique :

Intérêt théorique hypothécaire (36’000) + Amortissement (8’400) + Charges PPE (9’000) = 53’400.-
Revenu brut minimal requis pour le financement : 53’400.- * 3 = 160’200.-
Vous devez justifier un revenu brut de 160’200.-.

Bien que les banques soient parfois strictes sur l’attribution des prêts hypothécaires, avec l’accompagnement d’un professionnel de l’immobilier comme AZ Real Estate, tout devient possible ! Notre expertise et notre connaissance du financement bancaire sont à votre service.

Une hypothèque est un prêt accordé par une banque ou un créancier à une personne pour acheter un bien immobilier. En échange, l’acheteur met le bien en gage.
Le document officiel s’appelle la cédule hypothécaire. Si l’acheteur ne paie pas, le créancier peut saisir et vendre le bien pour récupérer son argent. La cédule, rédigée par un notaire, peut être nominative ou au porteur et donne le droit au créancier de saisir le bien en cas de non-paiement. Le créancier indique la valeur du prêt sur la cédule.

Par exemple, pour un prêt de 500’000 francs, ce montant est noté par le notaire, choisi par l’acheteur. Le notaire est payé par l’acheteur selon des tarifs réglementés.
Enfin, la cédule peut être rouverte si la banque accepte de revoir à la hausse le prêt, par exemple si la valeur du bien a augmenté.

Un appartement en PPE est évalué à 750’000 francs. Une banque accorde un prêt de 500’000 francs à un acheteur pour acquérir ce bien. La banque demande à un notaire d’établir une cédule hypothécaire pour ce montant. Le notaire prépare le document, qui est signé par la banque et l’emprunteur. L’emprunteur paie les frais de notaire, qui s’élèvent à quelques milliers de francs. La banque conserve l’original de la cédule, tandis que l’emprunteur reçoit une copie.

Dix ans plus tard, l’emprunteur souhaite effectuer des rénovations et demande un prêt supplémentaire de 50’000 francs. La banque accepte, car la valeur de l’appartement a augmenté à 850’000 francs. Les deux parties retournent chez le notaire pour modifier la cédule, moyennant des frais.
En général, la cédule hypothécaire reste à la banque. Elle peut être rouverte pour augmenter le montant du prêt ou transférée à une autre banque si l’emprunteur change d’établissement à l’échéance. Cependant, le débiteur doit d’abord rembourser la totalité du prêt pour effectuer ce transfert. Cela doit se faire lors des échéances pour éviter des frais supplémentaires.

Il est conseillé de faire une cédule hypothécaire légèrement supérieure au montant du prêt. Cela permet d’éviter de retourner chez le notaire en cas de besoin d’augmenter le montant, comme pour des rénovations. Cette approche réduit les frais supplémentaires et offre une plus grande flexibilité financière. Pour plus de conseils sur ce sujet, n’hésitez pas à contacter AZ Real Estate.

La Suisse classe les citoyens étrangers en différentes catégories selon leur nationalité et leur type de permis de séjour.
Si vous ne disposez pas d’un permis d’établissement suisse ou d’un permis de séjour valide (L, B ou C), vous serez considéré comme étranger au regard de la loi. Dans ce cas, vous devrez respecter la loi sur l’acquisition d’immeubles par des étrangers (LFAIE) de 1983.

Il est impératif de demander une autorisation auprès des autorités pour acquérir un bien immobilier destiné à devenir votre résidence secondaire.

Conditions principales pour l’achat :
1. Autorisation requise : L’achat doit être approuvé par les autorités compétentes.
2. Emplacement : L’achat est limité aux communes touristiques (voir liste).
3. Quota de résidences secondaires : La « Lex Weber » impose un quota de 20% maximum de résidences secondaires depuis le 01.01.2016.
4. Usage : Le bien doit être utilisé pour un usage privé uniquement. La location est permise de manière temporaire (maximum 6 mois par an).
5. Limite familiale : Une seule résidence secondaire par famille. Les enfants majeurs peuvent acheter s’ils justifient d’une indépendance financière.
6. Surface habitable : Maximum de 200 m² (250 m² dans certains cas).
7. Terrain : Maximum de 1’000 m² (1’500 m² pour un chalet ou une maison individuelle).
8. Interdiction de revente : Pas de revente pendant 5 ans, sauf en cas de force majeure, sans bénéfice.